西红门：商业配套姗姗来迟

　　作为距离北京城八区最近的近郊，大兴区在北京商业的外扩过程中扮演着重要角色。从2010年开始的“城南行动计划”，更是让以大兴、丰台为代表的行政区在短时间内有了飞跃式发展。西红门位于大兴区北端，有着北京“南大门”之称。但社区商业的发展却在聚集了十余个新建小区后姗姗来迟。

 

　　发展滞后成商业洼地

　　西红门地区办事处囊括了10个社区和26个村委会，根据大兴区统计局今年9月发布的数据，西红门地区截至2011年底的户籍人口数达到30489人，其中非农业人口18424人，占到整体人口的60.2%。

　　除此之外，近年来新建的鸿坤理想城和鸿坤林语墅等新式住宅和别墅，又带来了相当数量的迁移人口，其中大部分为未落户的新北京人。在商业人士看来，这部分人群的购买力和成熟度都非常高，对商业的需求也十分旺盛。在英特宜家购物中心的规划书中，宜家大红门店的主要商业目标区域覆盖达到510万人口，其中10分钟车程以内的人口为35万。这35万人大多是西红门及周边社区的居民。

　　尽管人口稠密，但多年来，西红门地区的社区商业发展却并未跟上住宅建设步伐。北京商报记者走访发现，西红门地区南侧的黄村卫星城有王府井百货，清源路上有绿地缤纷城购物中心，尽管距离北京城区更远，但商业发展反而优于西红门。西红门北部顶着南四环，该地区也以北京最大的市场新发地为核心，发展起比较成熟的商业体系。这就让西红门地区成为了两区之间的商业洼地。

　　作为拥有近20个小区的巨型社区，西红门地区除刚开业的宜家家居外，仅有去年年底才正式开业的乐家购物中心和物美大卖场勉强支撑。记者走访乐家购物中心发现，面积达到8万平方米的购物中心即使在周末人气也并不旺盛，品牌多以名不见经传的中小品牌为主。家住鸿坤理想城的上班族陈隆告诉记者，如果没有物美大卖场和楼上的星美影院，他即使周末也没有来逛街的需求，因为“找不到想要的东西”。

 

　　英特宜家填补“大商业”空白

　　在刚刚过去的11月7日，宜家家居的开业终于终结了西红门地区的“大商业”空白。尽管辐射对象远不止社区居民，但家门口的大型商业让社区居民期盼已久。刘阿姨告诉北京商报记者，宜家对于已经退休的她而言更像是一个休闲场所，即使没有明确购买需求，也会来逛一逛，“西红门这边实在没有这样适合逛街的地方”。刘阿姨说。

　　公开资料显示，位于西红门的项目是英特宜家购物中心集团和宜家家居在全球最大的投资项目。宜家西红门商场经理范迪克表示，经过市场调研，南城居民有三大特点：一是有小孩的家庭超过25%，二是新房多，三是新北京人比较多，宜家西红门商场会根据北京南城百姓的户型特点和生活习惯打造。开业当天，面积超过5万平方米的宜家西红门商场迎来了爆棚的消费者，也体现出南城对品牌化商业的渴望与强大需求。

　　对西红门社区居民来说，更加美好的生活或许在明年就可以实现。资料显示，宜家家居只是即将整体开业的英特宜家购物中心的主力店之一。在英特宜家的规划中，将于明年四季度面世的宜家购物中心拥有21.2万平方米的租赁面积，主力店除宜家家居外，还包括苏宁、金逸国际影城等，总投资达到50亿元。在业内人士看来，当英特宜家购物中心整体开业后，西红门社区才会真正形成一个毛细商业和大型商业综合体协调发展的社区商业格局。

　　不过，曾在宏盛家园住了十年的柳先生则认为，对于附近居民而言，宜家家居带来的并不是真正意义上的便利商业，“宜家虽然很火，但现在还只是个家居卖场，难以给社区居民带来方便。可以说，针对西红门居民来说，我们更需要一个平价的便民大超市，而不是多么高端的国际名牌”。柳先生如是说。

　　不过，可以看到的趋势是，宜家的入驻必将带动整个西红门地区的商业发展，包括超市、百货和便利店等业态在内的商业项目会把更多目光投向这里。

 

　　毛细商业多而不精

　　对于普通居民而言，宜家购物中心的整体开业还是未来愿景，大型商业缺失的现状，让社区底商成为了西红门社区商业的主角。记者从西红门地铁站B出口往宏福路走的200米距离中，就路过了包括味多美、粥面故事、麦当劳、吉野家、艺人美容美发店、格力电器在内的21家底商，整个西红门地区的底商商业更是多达上千家。但用陈隆的话说，这些底商形态大多非常原始，主要是村镇系统下的作坊和个体户，不成规模不说，卫生和安全也得不到保障。

　　今年34岁的陈隆是鸿坤理想城比较早的一批住户，在2011年底正式搬到西红门。“2010年买期房的时候地铁大兴线还没有开通，被拉过来时觉得这儿简直就是荒地，1.9万元/平方米的价格也不算便宜。”陈隆说，现在地铁开通了，周边的配套渐渐完善，理想城的二手房价已经涨到3.5万元/平方米。不过在此之前，西红门经历了很长一段时间的“商业匮乏期”，直到现在，西红门的社区商业依然集中在地铁站附近及主干道上，深入社区的依然多是“夫妻店”类的微型商业体，难见连锁品牌。

　　在去年底之前，拥有数十万人口的西红门地区一直没有像样的大型商业项目，陈隆和家人一般会到往南两站地铁的绿地缤纷城去看电影、吃饭，过周末。在绿地缤纷城开业之前，他们则会考虑火神庙商圈或者“进城”去西单、王府井。“我家有辆私家车，所以无论去缤纷城还是火神庙都比较方便，但没有车的住户则大多依靠地铁，很难把消费留在大兴。”陈隆说。

 

　　交通降低宜居指数

　　不过，在高速发展多年后，西红门社区也迎来了成长的烦恼。这一方面来自于社区规模的急速扩大，另一方面则直接受到宜家开业带来大量人流的影响。

　　2004年就入住了宏盛家园小区的柳先生已经在西红门地区住了十年，但在今年初，柳先生卖掉了宏盛家园的房子，在广安门买了一套小屋。谈及对西红门地区这几年的印象，柳先生坦言，“几年来，商业的发展远落后于人口的增长，而难以从根本改善的道路资源使得有些人离开了这里，这其中就包括我们”。

　　北京商报记者也从当地商业人士处了解到，近年来西红门地区迁移人口的增长幅度明显加快，布洛城、鸿坤理想城等新小区的落成入住，不断考验着西红门的交通承载力。除了一到高峰期就挤不上去的地铁大兴线外，京良路和京开高速的压力也与日俱增。再加上西红门北侧就是“京城知名堵点”新发地，交通已经成为西红门最大的发展瓶颈。道路资源的紧张直接影响到西红门社区的宜居指数。由于西红门社区多为需要上班的中青年，早晚高峰糟糕的交通已经让不少租客转战别处。

　　柳先生说，由于早年间人少车少，个人出行十分便利，早晨7时30分从宏盛家园到广安门只需要30分钟。如今西红门已经发展成为一个可以与回龙观、天通苑比肩的巨大居民区，但交通依然是几年前的水平，同样的路程要花上45分钟至1小时时间。 

　　从公共交通的角度来说，地铁的开通无疑为西红门带来了极大利好，但随着大兴南部地区兴起，现在早高峰时段，大兴线从天宫院起就人满为患，而区间车又是从西红门北侧的新宫站始发，让西红门居民每天都要为挤地铁而烦恼。有消息称，大兴线南端有望南延至第二机场，这无疑还将增加大兴线和4号线的承载压力。 

　　对于商业而言，区位和交通直接影响着客流。在业内人士看来，在英特宜家购物中心规划确定之后，西红门社区目前最为需要的是可以辐射附近3公里以内的社区商业。儿童业态、连锁超市、品牌餐饮和可以解决微循环的宅配及O2O业态都有较强的市场需求。

 

　　政府推广“一刻钟消费”

　　在干线交通不便的条件下，发展社区内循环商业成为当务之急。西红门镇相关负责人表示，在此前的“一刻钟社区服务圈”示范点建立过程中，政府除建设学校、公园等配套基础设施外，亮点之一是为居民提供消费券，居民持券可以在社区内的餐饮、美发等商业网点当做现金使用。目前可以使用的网店约有20-30家。

　　北京商报记者了解到， 西红门地区宏大园社区市级“一刻钟社区服务圈”示范点覆盖4.2万人，日前项目得到验收。宏大园社区居委会墙上悬挂出社区便民服务圈平面图，并用不同颜色标注社区周边5分钟、10分钟和15分钟能够到达的商业网点位置。据介绍，该社区制定了商户准入退出机制，并与商户签订服务协议。此外，居委会还印制了便民服务卡，标明社区周边理发店、洗衣店、物业公司等联系电话，并发放到居民手中。 

　　对于交通顽疾，西红门镇方面表示，马家堡西路目前已经南延至西红门，在首都第二机场建设和落成前后，还将出现新的高速公路和南北向主干道，让进出西红门的车辆有更多选择。

 

 

专家建议

　　南城社区需更多基础设施

　　两个阶段的《城南行动计划》，约6860亿元投资，让以西红门为代表的城南商业投资项目如雨后春笋般涌现。但在三年之后，我们看到的是有些商业项目更改立项成为写字楼或商用楼，有些项目推迟开业，有些项目因亏损易主，城南经济似乎仍未走上高速路。

　　作为首个提出北京经济发展的市场结构存在不平衡问题的专家，中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄认为，以西红门为代表的城南商业仍不成熟，需要更多基础设施进行配套。

　　黄国雄表示，北京商业格局存在内重外轻、东重西轻和北重南轻的问题。从商业领域看，北京城南的开发相对滞后，因此近年来南部商业的发展也成为了北京发展的战略重点。这既是对以前商业发展问题的认识和总结，也是具有前瞻性的做法。

　　不过，在本身缺乏商业氛围的城南地区，商业和配套还难以做到一步到位。现在很多社区只有住宅和商业项目，而缺乏基础设施和餐饮等业态的配合。“与其他成熟商圈相比，城南商业的养商期往往要多出半年、一年甚至更长时间，这就需要政府赋予企业更多的耐心和优惠政策。比如对一些小微企业在税收、房租方面进行减免或补贴。”黄国雄认为，企业进入城南后客流不如城北和中央城区，这也体现出城南商业规划的不成熟和消费理念的差异。

 

 

 

　　数读西红门

　　西红门社区正处于“商业配套紧追人口增长”的阶段，在今年至2015年将在完善交通等基础设施的同时密集建设商业网点。除宜家家居外，各新小区开发商也预留了大体量的自持商业物业。

　　解读：西红门作为传统乡镇和新兴社区，夹杂着新建小区、老旧社区和乡镇内的平房大院，房价区间差异较大。目前，十年以上的“老小区”一般都是6层高、没有电梯的小板楼；而跟随轨道交通规划兴建的“新小区”，多是20多层的新式建筑。房价的增长高峰也出现在地铁大兴线开通规划落实的2010年。

　　解读：西红门地区户籍人口与流动人口的比例达到1：4.4，流动人口占总人口比例超过80%，新北京人扎堆所带来的年轻家庭比例较高，带动了周边的餐饮、儿童业态和体验式服务商业发展。近两年来开业的乐家购物中心、宜家家居都以“家”为核心，主打年轻人的居家消费。

　　西红门地区人口比例

　　解读：截至2011年8月底，西红门共有流动人口11.7万人，本地人口2.7万人，本地人口与流动人口比例为1：4.4。户籍人口中，非农业人口占比约为60.2%。

 

 

 

　　社区商业考核表（按星级评定，最高五星） 

　　a、便利性 

　　交通 ★★

　　买菜 ★★★★★

　　上门服务 ★★★★

　　特色消费 ★★★

　　b、品牌性 

　　餐饮 ★★★★

　　便利店★★

　　美容美发★★★

　　娱乐 ★★

　　药店 ★★★★

　　c、性价比 

　　吃 ★★★★★

　　穿 ★★★★

　　用 ★★★★

　　行 ★★★

 

 

 

　　西红门社区商业发展回放

　　西红门镇域面积31.2平方公里，下辖27个村，14个居委会，4个居委会筹备组，覆盖20余个小区。

　　形成时间：2000年

　　社区范围：北与丰台接壤，南临黄村卫星城

　　周边主要商业设施：乐家购物中心、物美大卖场、宜家家居

　　业态变迁：

　　2007年4月9日  《大兴新城规划》获批复，西红门将划出43公顷用地集中发展商业。

　　2010年12月30日  地铁大兴线通车，带动地铁站旁餐饮和商业快速聚集。

　　2012年12月16日  乐家购物中心开业，引入电影院与大卖场互补。

　　2013年11月7日  宜家家居西红门店开业，未来还将开出购物中心和二期项目，总面积76万平方米。