五宅地入市 北京明确将加大中小套型宅地供应

长达5个月没有商品住宅用地供应的北京土地市场终于结束“空窗期”。昨日，北京市国土局官方网站上罕见地一连挂出五宗经营性土地项目，并且所有地块都涉及居住用途，而这也是继4月底本市挂出延庆新城用地后，时隔五个月再次挂牌出让商品住宅地块。值得注意的是，昨日市国土局在挂出新入市的五宗地块后不久，又公开发布消息称，五宗土地除一宗全部建设自住型商品房、公租房外，其他四宗土地全部将执行90/70政策，而且下一步北京土地交易市场将继续加大自住房及中小套型普通商品房用地供应。业内表示，本次五宗地附加的各种限制条件和市国土局的表态都能看出这背后意在通过调控土地市场稳定房价，但政策效果如何还需看后市同类地块供应规模和力度。

热门地块集中入市

连续5个月商品房土地供应“断顿”，这在北京土地交易市场上非常少见。根据市国土局公开的挂牌文件显示，自4月29日北京挂出延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地等地块后，近几个月来，本市仅挂出了一宗涉及居住性质用地，即北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地，而且该地块还全部用于建设自住房，普通商品房建设面积为零。而本次北京市土地交易市场共发布了5宗住宅用地的出让公告，共涉及土地面积约34.9公顷，规划建筑规模约71.1万平方米。

因此，昨日上午市国土局官网上连挂5宗涉居住性质用地，其中有四宗都涵盖普通商品房建设用地，令业界分外“惊喜”，有专家直呼这几宗土地势必会遭到开发商追捧，楼面价甚至可能再创新高。“本次推出的5宗地块，除其中一宗位于海淀区永丰产业基地土地用于建设公租房、自住房两类政策用房外，其余4宗均地处成熟区域，具备优越的先天优势，将成为房企的‘兵家必争之地’。”亚豪机构市场总监郭毅直言。

值得注意的是，在本次挂出海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0146地块R2二类居住用地（配建“公共租赁住房”），由于是非普通商品住宅用地，所以相比其他几宗土地来说，关注度相对较低，但根据挂牌文件，该地块中建设的自住房销售限价已经上升至了35000元/平方米（含全装修成本）。郭毅分析称，本宗自住房用地的房屋销售限价超过了此前成交的、非常热门的丰台区白盆窑地块保持的29000元/平方米的最高限价，即将成为截至目前北京最贵的自住房项目，而该区域2013年自住房销售价还仅为19000元/平方米，三年间就连自住房价格涨幅也达到了84%。

因此，业内也有观点预测，即使这宗属于传统意义上没有“油水”的土地，最终成交热度可能都会超出预期。“自住房销售限价上调是基于普通商品房市场整体价格的不断走高，该宗地块周边居住环境相对完善，该宗地块即使限价达到35000元/平方米仍然优势巨大，可以预见面世后应该会受到购房者激烈争抢。”郭毅表示。

90/70政策背后的调控用意

实际上，就在地块挂出不久之后，市国土局官网公开发布的一条消息确实一定程度上减退了人们对于本次集中出让的5宗住宅用地的热情。市国土局明确表示，位于海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）内的地块有4宗，共涉及土地面积约29.7公顷，规划建筑规模约57.6万平方米。其中的HD00-0401-0146地块为集中建设的自住型商品住房和保障性住房地块，需建设5.5万平方米自住型商品住房和3.6万平方米公租房；其余3宗地建筑规模约48.5万平方米，用途以住宅为主，配建部分商业面积，住宅部分将执行90/70政策。另外，还有1宗住宅用地位于大兴区黄村镇兴华大街，土地面积约5.2公顷，建筑规模约13.5万平方米，住宅部分也将执行90/70政策。

所谓90/70政策，市国土局曾在土地出让公告中定义为：居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。在业内人士眼中，这项政策自今年4月起“重出江湖”，背后的用意主要就是为了通过调控土地交易市场热度来为未来在京入市的商品房项目降温。

具体来说，北京中原地产首席分析师张大伟分析称，去年北京成交的住宅性质用地主要可以分为三类：保障性质住房（包括自住房），单户面积基本都限制在60-90平方米；一般商品房，基本都趋向于大户型；以及公建类物业，“附带90/70限制条件的土地出让单价将受到明显约束，因此这些地块出现高价地的可能性将出现一定程度降低”。张大伟表示。郭毅更直言，出让公告中出现地块90平方米以下户型占70%的规定意味着这宗地块的大部分产品都必须面向刚需及改善型客户群，考虑到这类客群的支付能力，未来项目的定价就不可能太高，因此开发商对客群及消费能力有了明确预判后，也将相应收窄可接受的地价上限预期。

土地加供力保中小套型商品房供应

在近期二线热点城市限购、限贷等各种楼市调控政策齐出炉的情况下，以北京为代表的一线城市政策动态格外引人关注。而本次，市国土局在确定了五宗地块实施90/70的限制政策后，还明确提出，下一步，我市土地交易市场将继续加大自住型商品住房以及中小套型普通商品住房用地的供应，在增加刚需商品住宅有效供应的同时，兼顾满足改善性住宅需求。

“今年起，北京只成交7宗住宅用地，合计供应面积105万平方米，但其中真正可以开发普通商品房的面积仅38.99万平方米，占比还不足四成。”张大伟表示。有业内人士进一步分析称，土地供应愈发稀缺令购房者、开发商恐慌情绪日益强烈，也侧面助推了北京房价持续高烧。张大伟透露，年内，北京成交的普通商品房共37760套，合计成交金额2023亿元，单套成交价已高达534.7万元，同比涨幅高达40.2%，虽然成交套数同比有所减少，但成交额增速却十分明显，成交总额涨幅高达37%，单套成交价也刷新了历史纪录。“单套成交价的上涨背后一定程度上源于北京楼市中高端住宅成交的火热。”张大伟介绍，今年北京单套成交价1000万元以上的高端物业首次历史性地突破了4000套，预计年内将达5000套以上，而去年全年也只有3111套，“在此情况下，北京更需要增加中小套型普通商品房、中低总价房屋的供应。”张大伟表示。

因此，张大伟直言，不论是本轮土地供应贯彻的90/70政策，还是市国土局表态要增加中小套现普通商品房和自住房用地供应，都释放出政府希望借此适当稳定房价的意愿，但政策效果如何还需看后市同类地块供应规模和力度。

此外，郭毅还提出，不论是8月底还是本批挂牌出让的纯自住房地块都可以看出，北京土地市场的出让模式也将进行较大幅度调整，政策性住房可能将被从商品房地块中剥离出来单独出让，形成单独的区域。“此前，北京在普通商品房项目中配建政策类的住房，在实践中确实出现了一些问题，特别是随着商品房与政策类住房之间的价格差距越来越大，两类不同性质的住房在物业、停车管理和绿化等社区公共资源的分配上，面临着定价与服务品质难以平衡的问题，定价过高，政策房业主难以接受，定价太低影响服务品质又会引起商品房业主不满，拆分供地将有效解决这类问题。”郭毅表示。

北京商报记者 蒋梦惟

责任编辑：肖玮

文章来源：http://www.bbtnews.com.cn/2016/0929/162749.shtml