经济型酒店距离养老有多远

经济型酒店转做养老可以暂时不用办理土地和房产功能变更手续了。日前，民政部正式印发11部门联合发布的《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（以下简化才能《通知》），细化中央今年提出的盘活闲置资源发展养老的部署。值得注意的是，此前常被业界称作打政策“擦边球”，暗藏违规风险的酒店等项目改造养老机构的行为，《通知》中给予了一定的“认可”，即城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，报民政、住建、国土、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续。

部分酒店做养老暂可不变更房产功能

实体经济承压，经营下滑严重的企业手中存有大量闲置房产难以处理，但同时北京等多地养老服务设施需求旺盛，却苦于土地资源稀缺导致难寻“落脚之地”。对此，近两年，中央多次表态鼓励各界利用闲置资源发展养老服务，而本次，民政部等11部门更将该思路进一步落实到政策中，对盘活资源的方式进行了具体的细化。

根据《通知》，各地要充分挖掘闲置社会资源，引导社会力量参与，将城镇中废弃的厂房、医院等，事业单位改制后腾出的办公用房，乡镇区划调整后的办公楼，以及转型中的党政机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院及其他具有教育培训或疗养休养功能的各类机构等，经过一定的程序，整合改造成养老机构、社区居家养老设施用房等养老服务设施，增加服务供给，提高老年人就近就便获得养老服务的可及性。而且，有条件的地方，经主管部门、产权单位（个人）同意后，可由政府购置、置换、租赁、收回，整合改造成养老服务设施，由政府直接运营或以招投标方式提供给社会力量运营，同时我国也将鼓励社会力量通过股份制、股份合作制、PPP等模式整合改造闲置社会资源发展养老服务。  

在业内看来，对于想要进入养老行业的业外资本来说，《通知》中有关非民用房转型成养老服务设施的相关规定十分具有“诱惑力”。《通知》明确，城市经济型酒店等非民用房转型成养老服务设施的，报民政、住房城乡建设、国土资源、规划等部门备案。五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续，满五年后继续用于养老服务设施的，可由产权人按有关规定办理使用功能变更手续。

其实早在2014年，国土部就制定了《养老服务设施用地指导意见》，对盘活存量用地用于养老服务设施建设进行了一定的鼓励，企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。然而有养老企业经营者告诉记者，虽然当时也规定了原地块的土地使用性质可以暂不进行变更，但也明确要经规划批准临时改变建筑使用功能，而这一过程对于那些想要尽快转型的企业还说还是相对“漫长”的。

避免同质化的酒店转型新方向

“鼓励酒店做养老确实是给该行业提供了一个新型发展思路，而且《通知》的出台也打消了酒店经营者的顾忌和担忧，为面临转型问题的企业开辟了新的生路。”资深旅游专家刘思敏表示。

其实，随着最近几年各地老龄化急速加剧，在养老机构进行集中养老的需求日益增加，酒店转做养老在行业内早已不是什么新鲜事，国内有些酒店集团甚至已经从中尝到甜头。北京大学社会学系教授陆杰华介绍，目前，北京市内包括怀柔、昌平、平谷都分布有类似的项目或者正在酝酿的项目。以九华国际养生公馆为例，这里曾是一家会议型酒店集团。然而，随着经济下行压力增加，企业、单位都需求明显缩水，门庭若市的场面在这里已悄然消失，酒店亟待转型。在执惠旅游创始人刘照慧看来，养老型酒店是对酒店市场的进一步细分，是避免同质化的一个方向。有业内人士透露，目前，除九华之外，已经有不少酒店企业开始涉足或正在筹划养老项目，例如开元集团、首旅酒店和金陵饭店。

相较之下，经济型酒店转养老的案例虽然屈指可数，但这类企业同样拥有一定的转型潜力和动力。公开资料显示，近年来，经济型酒店发展压力与日俱增，从几大经济型酒店的年报来看，无论是入住率还是RevPAR （每间可供出租客房收入）都呈下降趋势。此前华美首席知识专家赵焕焱也曾表示，经济型酒店在这几年进入了增速放缓阶段，大量租赁物业到期，租金和人工都在上涨，可市场的客房平均收益却在下滑，入住率也在下滑。经济型酒店的黄金时代已经过去。地理位置好的物业成本太高，甚至有时候愿意出价也未必拿得到好的物业。“就投资模式而言，经济型酒店的投资回报期越来越长，以前经济型酒店的投资回报期大约在3~5年，而如今却有不少经济型酒店的回报期都超过5年。”

举例来说，此前锦江股份发布的2016年8月简报显示，锦江旗下经济型酒店品牌锦江之星在8月的平均出租率为84.87%，RevPAR为164.95元/间，较去年同期双双出现下降。而且，近年锦江之星的平均出租率和RevPAR数据一直保持着下滑态势。

有业内人士告诉记者，由于缴纳押金、会员费等金额较高，而且无法拿到房屋产权证，不少消费者时常对酒店做养老的可靠性抱持怀疑态度。也曾有专家称酒店在没有改变房屋、土地用途的情况下改做养老，有打政策“擦边球”的风险在，建议消费者谨慎选择。而本次，新政相当于正式为部分酒店该做“正名”，消除了市场的顾虑。

转型高风险难破 配套政策仍“留白”

然而，虽然酒店转做养老，尤其是本次新政鼓励的经济型酒店做养老为行业指出了一个新的发展方向，但多位专家均认为，短期内这种变革应该不会形成潮流。

刘思敏直言，目前，经济型酒店普遍存在的同比业绩下滑，主要是因为目前各品牌扩张速度较快导致，在这种背景下，部分酒店出现供过于求的情况，导致平均出租率等数据下滑是正常的。更有专家进一步分析称，由于经济型酒店内部已经基本完成整合，未来需求量还是有可能出现上涨带动业绩反弹的，在目前的状态下，经济型酒店更多的会选择相对稳妥的“业内转型”，即向中高端酒店方向发展、布局，直接跨界转行养老风险过大，未来利润和市场都难被保障。“因此，还未到难以为继局面的经济型酒店市场上，应该暂时不会出现经济型酒店大批转做养老的情况。”刘思敏表示。

除了前景难测外，刘思敏还表示，经济型酒店转做养老相比九华等积极拓展养老业务的度假型酒店相比，难度要大的多。“经济型酒店绝大多数分布在城市交通便利的核心地区，物业成本普遍较高，主要采取连锁化经营的模式，而且这类酒店房间较小且相对简陋，甚至可能连餐厅之类的辅助设施都不具备。”刘思敏直言，在这种情况下，转做医疗、照护等各类服务要求较高的养老机构，需要进行大量的改造成本投入，对于大多数经济型酒店来说，“性价比”并不算高。

不过，刘思敏也提出，随着未来老人对就近养老的需求越来越高，交通便利性愈发成为选择养老机构的重要因素后，经济型酒店的位置优势愈发突出，如果那时转做养老已经具备较理想的收益预期的话，相信还是会有不少酒店愿意尝试转型的。

此外，陆杰华还提出，从《通知》的出台可以看出，为鼓励各界利用存量资源转做养老，政府给予各行业的政策还是比较宽松的，但长期追求较高利润的酒店与现阶段养老服务行业普遍薄利的发展模式不同。更有专家担心，目前部分酒店运营养老公寓，所采取的缴纳大额保证金、会员费等做法是否合法合规仍尚需讨论，如果有更多酒店集中大量涌入养老，很可能会令行业出现无序发展的情况，侵害消费者利益。陆杰华也表示，酒店做养老未来如何运营、监管还需要有一系列配套政策进行监督，而《通知》只对经济型酒店转做养老的土地、房产功能变更等环节进行了规定，具体还需要一些具有操作性的政策对新政的规定进行细化，不然鼓励政策就无法真正落地。

北京商报记者 蒋梦惟

责任编辑：蒋梦惟

文章来源：http://www.bbtnews.com.cn/2016/1023/165206.shtml