安贞，老社区的商业蜕变

在安贞医院的东门外和西侧，“开墙打洞”的底商已经被封上，街道设立了便民服务区弥补空缺，但仍有商铺透过窗户营业，而医院北侧还有水果摊仍在利用住宅底层营业。

“开墙打洞”商户纷纷离场

北京商报记者来到安贞医院东门外的安贞里一区17号楼附近看到，一栋栋灰色的居民楼伫立在旁，楼的底层住宅均安装了银灰色防盗窗，铺设了一米宽的绿化带，绿化带外还设有黑色栏杆，几乎没有“开墙打洞”的商户的痕迹，仔细寻觅，只见一堵墙上空荡荡的挂着“东三顺便民超市”的招牌，但超市已经不见踪迹。

在安贞里社区居住多年的李女士告诉北京商报记者，就在两三个月前，这条80米左右的街道还遍布着小饭店、便利店、黑中介等商户，这些商户都是租了底层住宅，自己把墙体打通，重新造了新的门口出来的。其中，有些小饭店还开设了宵夜摊，通宵达旦的营业，把桌椅摆到了路边，有的黑中介、旅店会以短租的形式把房间租给来安贞医院就医的病患及家属，不少居民都因此而担心社区内的卫生和安全问题，“现在把这些‘开墙打洞’的店铺封上了，我们小区总算能放心一点了”，李女士说。

李女士坦言，“开墙打洞”的违规商铺被清理后，其实并不会太影响本区域内居民的生活。她告诉北京商报记者，“开墙打洞”违规商铺的经营风格与正规商铺截然不同，违规商铺价格虽然较为低廉，但门脸很小，环境嘈杂，卫生状况也较差，本区域内常住的居民很少前去消费，他们更青睐于社区附近正规的菜市场、水果店和京客隆等连锁超市，虽然这些店铺价格相对稍高，但卫生条件好，品种丰富，已经能够满足当地居民以探病民众的生活所需。

据了解，今年内，朝阳区预计将整治1481户“开墙打洞”的餐馆和店铺，在未来两到三年内，全部违规商户将被全部清退。安贞街道紧邻东城区、西城区及海淀区，辖区内的裕民路、黄寺大街、外馆斜街及北辰路，都与其他城区隔街相望，是朝阳区“开墙打洞”的重点治理区域之一。

安贞街道办相关负责人告诉北京商报记者，去年，街道办就已经对安贞地区裕民路8户“开墙打洞”行为进行了整治，同时也定下目标，在今年年内，要将北三环沿线、安贞路、安华路、办事处门前路、安华里社区门前路及安贞医院东门等5条道路和1个重点区域纳入整治范围，共计涉及4个社区，24栋楼，147户，其中112处属商户，包含无照商户23处。

从2015年下半年开始，工作人员对这147户商户进行入户宣传，今年3月底开始，社区工作组对147户逐一发放3轮“告知书”；4月，由城管队等部门组成工作组，分别逐一约谈，6月正式开始清理工作，目前治理147户“开墙打洞”的工作已经全部完成。

“顶风作案”痕迹犹存

不过，在墙体恢复原样后，尽管大部分商户都已经搬离安贞街道，但目前仍有部分违规商户在此营业、居住。由东至西穿过安贞医院，就能来到南北走向的安贞路，这条路的西侧也曾是“开墙打洞”的重点治理区域之一。北京商报记者在安贞路西侧看到，靠近小区的人行道上已经安装了约40厘米高的铁栏杆，内侧还有约1米宽的绿化带，底层住宅均装了防盗窗。不过，即使小区已经安装栏杆、绿化带、防盗窗等“三重隔离”，但却依旧拦不住商户们借着住宅做生意的热情。

在安贞西里一区的1号楼和8号楼底层的防盗窗内，目前仍然挂着“复印店”、“寿衣店”等红色LED灯招牌，即使在白天也十分显眼。从小区门口绕道住宅楼的背后，记者看到，在住宅楼底层的防盗门外，有一个个红色招牌标着店铺的名称、主营业务和楼层，原本需要密码才能打开的防盗门有的被砖头顶住，有的已经年久失修，顾客可以随意进出住宅楼。

记者走进还在营业的寿衣店，最先看到的是门右手边狭窄的厨房，在左手边的客厅里，老板一家人正围着圆桌吃午餐，四周的墙壁摆满了柜子，柜子里码放着颜色各异的寿衣。老板表示，这是二室一厅的房型，他们10年前把这间屋子买下来之后，就常住在此，在医院附近，寿衣属于“刚需”，把原本的门封上后，他们的生意下降了3成左右，但现在仍有顾客愿意从窗户外购物，或者绕路到院子里买寿衣。

不过记者走访发现，除了寿衣店之外，“开墙打洞”的整治仍旧对大部分行业产生了巨大影响，几乎所有行业店铺的销量都大幅下滑，有的已经危及生计。在安贞西里一区经营的一家复印店老板许先生告诉记者，他与他的母亲、妻子、刚出世的孩子住在这里，房租约6000元/月，在墙体没有被封闭之前生意还不错，封上后客人出入不便，基本只有附近居民前来复印，客流量和收入只有原来的30%-40%，月收入降至10000-20000元左右，只够一家四口维持温饱，但他们还不是生意最萧条的。许先生称，此前一些餐饮店由于出入不便，客人大大减少，已经搬走了，不远处还有一家按摩店也准备离开。许先生的孩子需要在安贞医院就医，在达到学龄后可能会搬离。

合理规划杜绝老旧小区商业先天缺陷

“住宅楼的底层会受到商户的关注，主要是因为租用住宅的总花费较低，而地理位置又比较好，潜在的回报比较高”，在安贞街道工作的一位房地产中介告诉记者，底层临街的住宅由于阴暗、潮湿和吵闹等原因，原本就是最不受居民欢迎的户型，因此价格较低，如果不要求精装修，60平米的住宅价格在5500-7000元/月左右，水电费均是居民用水用电的标准，对于小商户们有着极大的吸引力，而这也是部分经营者即使明知钻政策空子或者违规经营也不愿搬走的重要原因之一。

反观同等条件的正规店铺，月租金多则上万元，且水电费是非居民用水用电的标准，成本较高。另一方面，由于安贞社区普遍建成于上世纪90年代，大部分住宅底层没有预留底商的位置，因此正规店铺十分紧缺，有时即使愿意出高价也没有合适的位置，但安贞医院附近客流量巨大，商户因此纷纷租住底层住宅来“掘金”。

对此，北京工商大学经济学院贸易系主任洪涛告诉北京商报记者，在上世纪90年代，我国部分地区、单位在进行社区规划时确实有所欠缺，没有预留足够的商业网点的位置，导致现在正规底商较少，可能无法完全满足社区所有人群的需求。不过洪涛也指出，这不是商铺租用住宅，违规“开墙打洞”的理由。

安贞街道办相关负责人也向记者表示，在安贞街道整治“开墙打洞”后，确实仍有部分商户不愿离去，未来将联合执法清理干净。“租住在附近住宅内的79.5%的商户都拥有正规营业执照，在商户的租住合同没有到期的情况下，街道办只有还原楼体、清理道路的权限，但没有强制商户搬离住宅的执法权，未来要进行这项工作，仍要依靠商户的自觉搬离，以及工商、公安等多部门联合执法”，负责人说。

此外，为了防止“开墙打洞”整治后出现反弹现象，安贞街道也将对商户的新增情况进行考察，未来将考虑加装监控探头、增设沿街护栏、实施绿化美化，采取“随手拍、随上传”等方式创新监督举报激励机制，鼓励居民参与“开墙打洞”治理。

实际上，“开墙打洞”不仅要整治，更需要预防。洪涛建议称，一方面，我国未来应该吸取整治“开墙打洞”的经验教训，在规划新社区时做好实地调研和考察，为商铺预留出足够的位置，另一方面，政府可以对有条件的、已经建成的老旧社区底层进行回购，如果该老旧社区确实缺乏底商，且墙体具备足够的改造条件，可以在现有基础上进行回购并统一改造。

此外，随着互联网和大数据的发展，社区缺乏实体店铺的短板很有可能在未来被O2O服务弥补，“以后吃饭可以叫外卖，家政服务可以手机上预定，甚至寿衣都能网购，这在一定程度上也能增加社区商业的便利度”，洪涛说。

北京商报记者 蒋梦惟 林子

责任编辑：蒋梦惟

文章来源：http://www.bbtnews.com.cn/2016/1122/170154.shtml