新城市广场变身写字楼 流量难题待解

距离华堂商场新十里堡店停业已经将近两年，目前，接手的新城市广场的改造已经基本完成。北京商报记者在走访时看到，目前除了以教育为主的二层区域，其他楼层办公区均已出租。但商场客流量较少，而位于一层开业仅几个月的怡己咖啡也刚刚停业。专家表示，新城市广场的配置并未围绕生活方式中心做整体的规划和打造，还是以分头出租为主，没有形成项目的互动。改造应从品牌时尚化、商业生态多样化、营销主题化、环境氛围体验化等多方面入手。

 招商基本完成

2016年11月，调整未见成效且租约到期的华堂商场新十里堡店正式停止营业后，后续的转型发展也一直备受关注。北京商报记者近日在走访时发现，时隔两年，接盘继续经营的物业方——新城市广场招商已经基本完成，负责商场运营的为潮驿178，商场也基本转型为写字楼，办公区分为AB座，靠近商场东侧还有部分儿童娱乐设施。

潮驿178相关负责人对北京商报记者表示，在接手新城市广场后，潮驿178对改造项目的定位是“办公、创业、展示、经营”于一体，主打精致购物体验+新型邻里社区商业服务的全新商业运营模式。据介绍，经过6个月招商，目前入驻租户已实现100%开业。

北京商报记者从宣传海报上了解到，目前商场首层旺铺以及2-5层超大平层仍在进行招商，负责招商的相关工作人员告诉记者，现阶段，商场二层主要以教育为主，招商对象需是比较知名的连锁品牌。目前A座办公区域已招商完成，引导牌显示，入驻企业包括界面（上海）网络科技有限公司、上海正见文化传播有限公司北京分公司、北京蓝鲸浑水信息科技有限公司、摩尔星灵（北京）网络科技有限公司和智联招聘北京分公司等。B座的3-5层则已被今日头条租下。

据了解，十里堡新世界项目总体量为6万平方米，办公体量为2.8万平方米，办公面积为1500-7500平方米。

除了办公区，项目业态的规划还包括精品零售、时尚餐饮、社交客厅以及生活体验馆四部分。北京商报记者看到，除了原有的麦当劳，一层已入驻的商家还包括优衣库、屈臣氏、多乐之日、木北造型、名创优品、怡己咖啡、维乐口腔以及大咀港式茶餐厅等，地下一层的入驻商家包括盒马鲜生、稻香村以及即将开业的瑞幸咖啡等品牌。

前身华堂

据了解，新城市广场隶属于阳光新业地产股份有限公司（以下简称“阳光新业”）。根据企查查显示，阳光新业地产于1996年在深圳证券交易所挂牌上市，专门从事商业地产项目的持有、开发、招商和运营。

潮驿178则隶属北京金百联创资产管理有限公司（以下简称“金百联创”），前身为金网络商业管理公司，是专业致力于城市公建资产价值再造的商业管理公司。主要团队从2009年开始运营园区、写字楼、区域集中商业等公建类物业，目前潮驿178的项目包括潮驿178·十里堡、朗园Vintage、峯邑178西四环以及潮驿178北苑等。

新城市广场两年前还是华堂商场新十里堡店，这也是华堂进入中国后开出的首家店铺，在该地区的经营已有18年之久。但华堂一直因“吃老本”、无法与时俱进遭受诟病。2015年起，虽然华堂陆续进行了战略改革，增加了新业态，但仍然摆脱不了停业的命运。

事实上，这已不是潮驿178首次接手华堂项目。2014年8月，原北苑华堂商场关闭，金百联创与阳光新业联手接盘原北苑华堂商场项目。重新亮相后的北苑项目打破原有商业形态，从社区商场升级为社交办公生活场。

潮驿178·十里堡方面指出，与传统写字楼相比，新城市广场的办公区为超大平层的开敞式办公区域，使用效率比传统写字楼高出20%。此外，这里突破了传统办公楼单一的办公功能，企业可自由打造创意办公环境，可满足企业办公、创业、展示、经营多重需求。

但记者多次走访发现，尽管新城市广场已经进行了“商改写”的转型发展，也有不少企业入驻，但依然较为冷清，客流量较少。不仅如此，位于一层的怡己咖啡已于10月19日关门营业。怡己咖啡的相关工作人员表示，由于客流量太少，一直处于亏损状态。“这里已经招商一年多了，上面几层还是空着的，虽然A座已经有企业入驻了，但我们店里还是没人。”

吸客乏力

有业内人士曾指出，十里堡商圈内消费者两极分化严重，新城市广场如何同时满足中老年消费群体和年轻消费群体的购物、休闲需求才是关键。此外，十里堡地区还面临着CBD商圈与朝阳大悦城的双面夹击。

据了解，从十里堡往西是北京档次最高、人流量最大的商圈之一CBD商圈，这里集中了北京SKP、银泰中心等数家商场。从十里堡往北是北京东部地区最有名的商场之一朝阳大悦城，实力也不容小觑。再加之朝阳路缺乏的轨道交通和拥堵的路面交通环境，十里堡商圈的优势并不明显。

不仅如此，潮驿178·十里堡的“精致购物体验+新型邻里社区商业服务”的全新商业运营模式也没有得到很好体现。北京商报记者发现，新城市广场中的餐饮品牌除了麦当劳就是大咀港式茶餐厅，选择较少。仅有两层的购物娱乐区域也较为局限，就连火爆京城的盒马鲜生门店在这里也显得较为冷清。

北京商业经济学会副会长赖阳在接受北京商报记者采访时表示, 原华堂是以百货+超市的形式，深受消费者喜爱。如今百货店和大卖场的时代已经过去，导致了华堂的衰败。现在商场应该做成集休闲、文化、娱乐、餐饮为一体的生活方式中心，更应该注重消费者的体验，这就需要运营团队进行统筹和规划。赖阳坦言，新城市广场的受众人群主要以附近居民和企业工作人员为主，但从目前来看吸客能力有很大不足，“新城市广场现在的配置并没有围绕生活方式中心做整体的规划和打造，还是以分头出租为主，没有形成项目的互动。建议从品牌时尚化、商业生态多样化、营销主题化、环境氛围体验化等多方面因素入手。”

北京商报记者 王晓然 王莹莹/文并摄 李烝/制表

责任编辑：商业新闻中心

文章来源：http://www.bbtnews.com.cn/2018/1105/272529.shtml