【商报看盘】 百万首付上车盘 庞各庄PK魏善庄怎么选

作为承载限竞房最大体量的区域，大兴近年来渐为北京刚需客群所聚焦。相比于话题度较高的瀛海等板块，首付门槛更低的庞各庄以及魏善庄板块“存在感”也逐渐增强。谁家首付最低，更易“上车”？谁家户型设计最为出彩，或有“鸡肋”?低首付、低总价之外，项目有无硬伤？本轮区域楼盘走访，记者为您一探究竟。

置业门槛：首付最低97万起

首付是挡在购房者面前的第一道门槛。在大兴区的黄村、瀛海、庞各庄、魏善庄几大板块中，以地处六环外的庞各庄、魏善庄限竞房单价及总价相对较低，置业门槛最低。

多组看房人在项目沙盘旁了解楼盘信息

在庞各庄，由保利及北京建工联合打造的和悦春风项目，蓄客之初便喊出了“首付97万起，住精装三居”的宣传口号，是现阶段该板块人气较高的新盘项目。价格方面，该项目整体销售均价为35000元/㎡，76㎡两居房源总价不到270万元，首付在95万元内，但要等到首次开盘后加推东区房源方能推出；主力户型中的82㎡三居，总价在280万左右，首付确为97万元起。上述两种户型的房源均符合普宅标准。

北京商报记者于走访中了解到，和悦春风于4月下旬取得预售许可证、五一期间刚刚开放售楼处，当前处于待售状态，预计将于5月20日正式开盘。尽管蓄客时间不长，但据现场销售人员透露，现阶段已积累排卡客户400余组。

距离和悦春风项目约2.3公里范围内，还有同为限竞房属性的中海云筑项目在售。相比待售中的和悦春风，2018年9月末开盘的中海云筑，已经属于尾盘在售。当前在售房源所剩不多，均价38000元/㎡，89㎡三居总价在339万元左右，首付136万起。不过，由于经历过5次加推，购房者可选择楼层的空间并不大。

同处六环外、近邻庞各庄的魏善庄板块，部分在售限竞房楼盘也成为部分刚需置业大兴的选项之一。主打科技精装、自带流量的魏善庄板块大兴金茂悦项目，也是 “百万内首付购房”客群的一大备选。

据悉，该项目均价38000元/㎡，78㎡两居房源有少量，总价290万元/套起，首付在百万内；主力户型80㎡两居、88㎡三居的总价在325万-335万区间，首付130万元起。

据销售人员介绍，上述在售项目的意向客户，包括南城板块的外溢客群以及在南城板块附近上班的刚需及刚改两大类，90㎡以下房源适合首付能力有限的纯刚需，100㎡以上洋房、跃层以及合院产品则主要定位于刚改客群。

从置业门槛来看，首付97万元起的和悦春风，在同类型、同面积段的项目中首付最少，置业门槛最低，其次是大兴金茂悦和中海云筑。在购房者首付预算有限的情况下，低首付及低总价的和悦春风对刚需吸引力更强。

户型PK：中海云筑宜居、和悦春风均好

 

图为庞各庄及魏善庄板块在售三项目主力户型图

价格之外，户型设计及产品品质也是购房者关注的重点。户型方面，面宽尺度、进深开间比以及功能分区是否合理，是购房者衡量房源优劣的几大指标。

和悦春风项目共有5种户型，分别为76㎡两室两厅一卫（少量）、82㎡三室两厅两卫、86㎡三室两厅两卫、89㎡三室两厅两卫以及107㎡四室两厅两卫，其中82㎡和89㎡三居是主力户型。上述户型整体均设计入户玄关及南向大飘窗。

以89㎡三居为例，该户型为南北通透全明格局，明厨明卫分离使得主、客互不干扰。三面宽朝南，南向面宽达9.6米，采光面及舒适度俱佳，且设计了南向三飘窗（次卧、客厅、主卧均含），主卧还为包含明卫的套房；餐客厨一体以及南北向两个次卧在功能分区上规划较好，实现了空间利用的最大化，U型厨房的设计也较为加分。

其余4种户型各有优劣：86㎡三居户型被称为“MAX巨幕三居”，此户型全部为边户，北向赠送设备平台，南向卧室赠送飘窗；最大的亮点在于拥有总尺度超过7米、呈270角度的L型景观飘窗，视野及采光效果较好。该户型也设计了U形中厨，但不尽如意之处在于，紧邻分布的主卫及次卫均为暗卫。

82㎡三居同为南北通透、全明户型，南向面宽7米，其中客厅面宽3.6米、主卧面宽3.4 米，除了厨房呈L型以及“入户即见卫生间”这两点外，明厨明卫以及餐客厨一体化的设计，整体可圈可点。而更大面积段的107㎡四居户型最为方正，同89㎡三居一样也为南向三飘窗。该户型功能分区明确，四居设计更适合多口之家的置业需求，但相比市面上常规127㎡的四居格局来看，较为紧凑，损失了一定舒适性，此外主、次卫均为暗卫。

和悦春风项目销售人员告诉北京商报记者，主力户型中的89㎡三居，因户型设计出彩，最受购房者青睐，客户排卡数量最多；82㎡三居因为符合普宅标准，首付仅97万元起，也受到了一众首付能力有限的刚需认筹。此外，该销售人员表示，因项目首次开盘主推的西区房源中不包含76㎡两居（均在东区），因而也会有部分意向客户等待后面最小户型房源的推出。

定位“洋房+改善型合院产品”的中海云筑项目，洋房只有89㎡三室两厅一卫这一种户型，边户和中间户的户型相近，南北通透，明厨明卫，难得的是客厅面宽做到了3.8米，主卧为3.7米面宽。另外一个亮点在于有阳台，这在北京新项目中已经不多见。不过，相比其他限竞房项目热衷的赠送飘窗而言，阳台要算一半面积。

大兴金茂悦项目主推80㎡三室两厅一卫及88㎡三室两厅一卫。其中，88㎡三居户型格局与中海云筑同面积段三居类似，南北通透，主卧客厅朝南、两次卧朝北；在南向尺度上与和悦春风82㎡三居大致相同，南向面宽7米，其中客厅面宽3.6米、主卧面宽3.4 米，明厨明卫设计。

大兴金茂悦项目的80㎡三居，好在餐客分离、主卧朝南、明厨明卫，但因整体户型格局呈“刀把”式，南向餐厅无直接采光面，房间白日里可能略昏暗。此外，定位为书房的北侧空间不足5㎡，不管是用作书房还是储物间都略显“鸡肋”。仅104㎡的四居户型有亮点，是当下限竞房比较稀缺的户型。

作为衡量购房者居住舒适度的两个指标，容积率以及得房率同样也被列入购房置业的必要考量因素之中。记者了解到，在容积率方面，大兴金茂悦容积率2.2>和悦春风容积率2.0>中海云筑容积率1.6，在整体社区舒适度角度，中海云筑略胜一筹；得房率方面，和悦春风项目的普遍得房率在80%以上，89㎡三居户型可达85%；中海云筑89㎡三居可达到80%；大兴金茂悦104㎡四居得房率在80%左右，其他户型大概在75%。

上述在售的3个项目均为精装交付，大兴金茂悦主打全智能的精装精装，精装水平相对最高，这也是庞各庄两大项目均价低于大兴金茂悦的主要原因。据悉，在庞各庄两个项目的基础上，大兴金茂悦配备新风系统，并打造智慧社区+智慧家居系统等。

交通及配套：轨道交通欠缺 配套满足基本生活需求

整体而言，庞各庄及魏善庄两个板块均存在商业配套待升级，公共交通缺失、教育医疗资源相对匮乏的问题。不过优势在于生态环境相对良好，从长远角度看，借势南城机场规划利好，未来或具有一定的发展空间。

从区位看交通，上述几个项目均位于南六环外，轨道交通欠缺，日常出行主要靠自驾和公交。现阶段，购房者在庞各庄及魏善庄买房的话，无车家庭短期内的通勤体验可能欠佳。

周边距离最近的地铁站为4号线天宫院站，以和悦春风距离该站点最近，为6.4公里，由项目驾车15分钟内可到达；中海云筑项目次之，为7公里；大兴金茂悦相对最远，为9.5公里，项目到地铁站大约要20分钟。

公共交通方面，上述项目周边步行10分钟范围内有多条公交车线路，能够满足大兴区内的联络通行。但整体而言，均适合自驾出行，三个项目周边围绕多条高速路，自驾出行相对便捷。三家对比来看，大兴金茂悦项目2公里范围内交通配套较为薄弱，东侧距离京台高速约3公里，距离新机场高速约4公里。

对于刚需无车家庭而言，日常出行更侧重轨道交通。为了吸引更多置业者，和悦春风及中海云筑承诺项目配备社区班车，每日固定时段发车至地铁站。大兴金茂悦项目销售人员称，该项目也有计划未来开通社区班车，并表示魏善庄板块附近在建地铁规划良好。

据了解，魏善庄板块三条规划中的轨道交通，分别是机场快轨磁各庄站、地铁19号线磁各庄西站、地铁21号线磁各庄线。不过从项目到规划站点距离来看，均处5公里开外。

合硕机构首席分析师郭毅直言，在最新地铁站尚未落实、庞各庄两项目配备社区班车的情况下，现阶段魏善庄的日常通勤可能稍差一点。开发商还须拿出更有力的措施，去解决从地铁到项目地“最后几公里”的问题。

之于商业、医院等配套，相比大兴区瀛海等板块，庞各庄及魏善庄片区内公共交通、生活配套仍不算太完善，大型商超须仰仗天宫院，但区域内规划有医疗用地、教育用地和商业用地，建设完成后可满足居民的基本生活需求，如和悦春风和大兴金茂悦均涵盖基础教育用地（幼儿园），和悦春风还要求配建一定规模商业。居住氛围方面，庞各庄板块附近有别墅区，魏善庄因存在部分安置房，居住氛围略差。

值得一提的是，与天宫院、固安项目类似，魏善庄、庞各庄区域多个楼盘也以“新国门”为宣传点吸引客户，销售人员表示，自己所在项目既不会受到机场噪音的影响，也能享受到机场带来的价值辐射。

从距离新机场位置来看，魏善庄板块是上述三个板块中距离新机场最近的一个，处于该板块的大兴金茂悦项目距离直线距离约为15公里，中海云筑距离新机场20公里，和悦春风约23公里。结合区位来看，大兴金茂悦项目适合新机场附近的“地缘型“客户及首次置业的刚需人群。

对于南城板块项目的未来增值问题，郭毅认为，城南规划以及临空经济区的利好，未来可能会辐射带动上述区域居住需求和价值提升。这对于刚需人群未来的改善置业，即“卖旧换新”，一定程度上会带来一些助力

据了解，新入市的和悦春风交房最晚为2022年10月；尾盘在售的中海云筑已经为“准现房”，今年12月即可交付；大兴金茂悦预计交房时间为2021年底。对于着急自住或者家中幼儿两年内计划入学的购房人而言，中海云筑是一个较好的选择。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

责任编辑：肖玮

文章来源：http://www.bbtnews.com.cn/2020/0513/353026.shtml